משכנתא ביו"ש

(יהודה ושומרון)

האם כדאי לרכוש ביהודה ושומרון?

רכישה ביהודה ושומרון כבר מזמן איננה עניין רק לאידיאליסטים ואנשי ארץ ישראל השלימה.
ביקוש לדירות במרכז, ירושלים וברחבי הארץ איננו פוסח על יהודה ושומרון ואנו עדים לעליות משמעותיות בערך הנכסים באחוזים ניכרים לא פחות מכל מקום אחר בארץ.
חברות בניה רבות, יזמים וקבלנים פרטיים שותפים בחגיגה.
יתרונות שיש ברכישה ביהודה ושומרון - מרחבים, בניה כפרית ובמחירים זולים יחסית בחלק לא מבוטל מהמקומות ותעדוף ממשלתי לפרוייקטים בעבר יותר אבל גם היום.
ההרכב האנושי בשנים האחרונות הולך ונהיה יותר ויותר מגוון ואנשים יכולים למצוא ביהודה ושומרון - דיור איכותי וזול בקהילה שמתאימה לאורח חייהם. 
בהיבט המימון, ישנו ססטוס משפטי שונה בין יהודה ושומרון לבין הישובים בתוך תחומי הקו הירוק שמשפיע גם על נוטלי המשכנתא. כיום הבנקים יודעים לתת פתרונות לרוב הבעיות עם זאת תחום מימון הנדל"ן ביהודה ושומרון כפוף למגבלות נוקשות יותר המחייבות ידע מקצועי וניסיון בכדי לעשות עסקת מימון נכונה. 

מה ההבדל ברישום הנכסים בין יו"ש לבין ישובים בתוך תחומי הקו הירוק? מה המשמעויות לנוטלי המשכנתאות?

רישום הנכסים ביו"ש אינו מתבצע בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל אלא בגופים אחרים בהתאם למיקום הנכס. למיקומים השונים יש השפעה על היבטי מימון המשכנתא.

ניתן לסווג את רישום הקרקעות ל3 סוגי מרכזיים לפי סדר איכותם בהיבטי המימון:
1. מינהל אזרחי - גוף ממשלתי אזרחי צבאי שבו בין היתר מנוהלים רישומי הנכסים ביו"ש. רישום הנכסים בדרך כלל מתבצע באופן ישיר דרך המנהל או באמצעות חברות משכנות. נמצא בעיקר ביישובים גדולים כמו אריאל ומעלה אדומים אך לא רק.
בהיבטי מימון ומשכנתא רישום במינהל מהווה סיווג טוב עם הרבה פחות מגבלות. דבר שמאפשר פניה לרחבה יותר לבנקים למו"מ, אחוזי מימון גבוהים יותר וגם פרוייקטים של מחיר למשתכן  ביו"ש לרוב יהיו בסיווג זה.

2. החטיבה להתיישבות - גוף שמטרתו לפתח את ההתיישבות הכפרית. חלק מההסתדרות הציונית שבסוכנות היהודית. ההסתדרות אינה מורשית למכור קרקעות לרישום בעלות פרטית על שם הלקוח ולכן היא מבצע רישום היתר בניה על שם הלקוח והלקוח מורשה לבנות לפי הוראות ההיתר.
מכאן המושג הרווח ביהודה ושומרון - 'בר רשות'.
שטחים רבים ביהודה ושומרון בעיקר ביישובים הכפריים נמצאים בסיווג זה. ברכישת בית בסיווג זה  יש משמעויות רבות בהיבטים מימון כמו אחוזי מימון, היקף מכרז אפשרי וריביות שניתן לקבל. ברבות השנים בנקים מצאו פתרונות לבעיות רבות שהתעוררו. ואנו נקדיש סרטון קצר שנותן מידע יותר ממוקד.

3. טאבו ירדני - בחלק מיישובי יו"ש ישנו רישום זכויות נדל"ן בטאבו הירדני ולא הישראלי. הרישום מתבצע כחוק אך הגישה למידע על הזכויות מוגבלת והרישום נעשה לא לפי סטנדרט ישראלי מתקדם אלא לרוב באופן ידני ומיושן. כיום, יש לא מעט בנקים שנמנעים ממתן משכנתאות לנכסים הרשומים בטאבו הירדני דבר שמוביל את הבנקים לגבות ריביות גבוהות משמעותית מאלו הנהוגות במשכנתאות רגילות לדיור. יותר משיקול מסחרי פחות משיקול של סיכון משפטי שיש בסיווג כזה.

מה צריך לשים לב ברכישה של בית בחדש בסיווג בר רשות?

בהיבטי המימון, נטילת משכנתא לרכישת בית בפרוייקט  בסיווג בר רשות הוא שוות ערך לבניה עצמית.
הרוכש רוכש מהחברה הקבלנית שירותי בנייה ולא זכויות על נכס.

ישנם מספר דברים  הנובעים מכך שמקשים על נטילת משכנתא ביהודה ושומרון:
א. לרוב בבנייה בבר רשות אין בנק מלווה והעברת התשלומים ככל בנייה עצמית תהיה בהתאם לקצב ההתקדמות הבניה. ככל משכנתא הבנק ידרוש שמאי מרשימת השמאים שלו אבל לוח התשלומים יהיו הרבה יותר קשוח. במסגרת השמאות יתומחר כל שלב משלבי הבנייה. והכסף יעבור רק בסיום השלב ישירות לחברה הקבלנית/יזם. וזאת בכדי להפחית את הסיכון שהבנק נוטל במימון הבניה.
מדיניות רוב הבנקים היא לתת את כספי המשכנתא רק לאחר שלב בניית השלד. דבר שצריך להלום את לוח התשלומים בעסקה. 

ב. תחילת העברת הכספים תהיה לאחר שהוסדר הסכם בר רשות על שמו של הרוכש בחטיבה להתיישבות. כדאי להזדרז עם זה ועדיף באמצעות עו"ד בכדי לא לעכב את המשכנתא.

ג. רוב הפרויקטים בבר רשות אינם מלוות על ידי בנק ולכן הפרוייקט צריך להיות מאושר על ידי הבנק. הבנק מעוניין להבטיח שהוא לא נותן כספים לבנייה שלבסוף לא תתממש ולכן בודק את היזם, התוכניות וכו' ולבסוף מאשר את הפרוייקט. חלק מהיזמים דואגים ישירות לאישור הפרוייקט או באמצעות איש מקצוע וחלקם לא עושים זאת וזה יכול לעכב מאוד את התיק עד אישור הפרוייקט.

ד. טווח הריביות של בניה עצמית גבוה יותר ממימון לדיור ונמוך יותר מהלוואה לכל מטרה. בשנים האחרונות עם התרחבות הבניה ביהודה ושומרון, בנקים מרחבים את נתח המשכנתאות שלה ביהודה ושומרון, דבר שמסייע להורדת הריביות לזו הקרובה למשכנתא רגילה לדיור. אבל משכנתא ביו"ש דורשת מו"מ משמעותי יותר עם הבנקים בכדי להשיג ריביות נמוכות המותאמות לסביבת הריביות לדיור.