מה צריך לשים לב ברכישה של בית בחדש בסיווג בר רשות?
בהיבטי המימון, נטילת משכנתא לרכישת בית בפרוייקט בסיווג בר רשות הוא שוות ערך לבניה עצמית.
הרוכש רוכש מהחברה הקבלנית שירותי בנייה ולא זכויות על נכס.
ישנם מספר דברים הנובעים מכך שמקשים על נטילת משכנתא ביהודה ושומרון:
א. לרוב בבנייה בבר רשות אין בנק מלווה והעברת התשלומים ככל בנייה עצמית תהיה בהתאם לקצב ההתקדמות הבניה. ככל משכנתא הבנק ידרוש שמאי מרשימת השמאים שלו אבל לוח התשלומים יהיו הרבה יותר קשוח. במסגרת השמאות יתומחר כל שלב משלבי הבנייה. והכסף יעבור רק בסיום השלב ישירות לחברה הקבלנית/יזם. וזאת בכדי להפחית את הסיכון שהבנק נוטל במימון הבניה.
מדיניות רוב הבנקים היא לתת את כספי המשכנתא רק לאחר שלב בניית השלד. דבר שצריך להלום את לוח התשלומים בעסקה.
ב. תחילת העברת הכספים תהיה לאחר שהוסדר הסכם בר רשות על שמו של הרוכש בחטיבה להתיישבות. כדאי להזדרז עם זה ועדיף באמצעות עו"ד בכדי לא לעכב את המשכנתא.
ג. רוב הפרויקטים בבר רשות אינם מלוות על ידי בנק ולכן הפרוייקט צריך להיות מאושר על ידי הבנק. הבנק מעוניין להבטיח שהוא לא נותן כספים לבנייה שלבסוף לא תתממש ולכן בודק את היזם, התוכניות וכו' ולבסוף מאשר את הפרוייקט. חלק מהיזמים דואגים ישירות לאישור הפרוייקט או באמצעות איש מקצוע וחלקם לא עושים זאת וזה יכול לעכב מאוד את התיק עד אישור הפרוייקט.
ד. טווח הריביות של בניה עצמית גבוה יותר ממימון לדיור ונמוך יותר מהלוואה לכל מטרה. בשנים האחרונות עם התרחבות הבניה ביהודה ושומרון, בנקים מרחבים את נתח המשכנתאות שלה ביהודה ושומרון, דבר שמסייע להורדת הריביות לזו הקרובה למשכנתא רגילה לדיור. אבל משכנתא ביו"ש דורשת מו"מ משמעותי יותר עם הבנקים בכדי להשיג ריביות נמוכות המותאמות לסביבת הריביות לדיור.